اخبار خانه و مسكن
اخبار مسكن,خبر مسكن,خبر جديد مسكن,آخرين اخبار مسكن,جديدترين خبر مسكن,جديدترين اخبار مسكن- جديدترين اخبار بازار خانه و مسكن

آپارتمان

چند نكته در مورد قيمت گذاري خانه در بازار مسكن اگر شما قصد فروش خانه خود را داريد بايد ارزش آن را بدانيد. اطلاعات دقيق در زمان فروش خانه و اينكه بازار خريد ملك شما در چه وضعيتي است ، مي تواند شانس ارائه يك قيمت خوب را افزايش دهد. در زير نكاتي براي مطالعه بازار و درك آنچه كه اتفاق مي افتد، ارائه شده است. حال نگاهي به نحوه قيمت گذاري خانه خود دريك بازار خريد بيندازيد. ۱- دانستن اين كه بازار مسكن محدود به يك محل خاص است قيمت خانه مانند آب و هوا از محلي به محل ديگر متفاوت است و هر قيمتي محدود به يك محل خاص است و قيمت ها بسته به دامنه تغييرات و همچنين محله هاي مختلف متفاوت است. بنابراين، قبل از فروش خانه بايد بفهميد كه براي خانه هاي مشابه با خانه شما در آن محله چه قيمت هايي پيشنهاد مي شود. بررسي خانه هاي مشابه و قيمت هاي فروش آنها به شما كمك مي كند. قيمت هاي سال گذشته ، شش ماه گذشته ،سه ماه گذشته و قيمت هاي فعلي را بررسي كنيد. گرايشات مشتريان چگونه است؟ قيمت هاي در حال افزايش است يا كاهش؟ و چقدر؟ چه مدتي است كه اين خانه ها براي فروش گذاشته شده اند؟ اگر زمان زيادي در بازار هستند، چه اندازه وابسته به فصول مختلف سال هستند؟ در بيشتر مناطق بهار و تابستان فروش ملك رونق مي يابد. اين موارد به شما يك تصور روشن از قيمت هاي محلي و آنچه كه از يك محله بخصوص انتظار داريد، ارائه مي دهد. قيمت هاي پيشنهاد شده را يادداشت كنيد و يك ليست قيمت تهيه كنيد . همچنين اختلافات قيمتي را نيز يادداشت كنيد . ۲- چه كسي بازار مسكن را تكان مي دهد. اگر شما بدانيد كه چه كسي در بازار مسكن در حال خريد و فروش است درك روشني از روشهاي جذب خريداران و اينكه آنها چه نوع خريداري هستند به دست مي آوريد. آيا شما در محله اي زندگي مي كنيد كه مردم آن درحال خريد خانه براي زندگي هستند يا در جايي زندگي مي كنيد كه به قصد اجاره، به خريد خانه مي پردازند و دنبال يك تخفيف خوب مي گردند . آيا شما به رقابت در بازاري مي پردازيد كه سيل عظيمي از خانه هاي تازه ساخت براي فروش گذاشته شده يا به فروش يك خانه جديد در بين خانه هاي قديمي مي پردازيد. شناخت اين موارد به شما در درك بهتر قيمت هاي عرضه و تقاضا كمك مي كند. ۳- مشورت با يك مشاور املاك متخصصان اين حرفه بيشتر از شما درباره اين موارد اطلاع دارد و هر روز با اين نوع معاملات سر و كار دارند. وقتي به يك مشاور املاك مراجعه مي كنيد از آنها در مورد وضعيت بازار براي محله اي كه شما در آن زندگي مي كنيد و دامنه تغييرات قيمت ها سوال كنيد . از آنها بپرسيد كه نرخ جذب خريدار بايد چه اندازه باشد تا به شما اين برداشت را بدهد كه اوضاع بازار خوب است ، و چقدر طول مي كشد كه همه خانه ها در بازار مسكن به فروش برسد. اگر عرضه بيشتر از تقاضا است، از مشاوران املاك مجرب بپرسيد كه براي متعادل ساختن موجودي چگونه قيمت گذاري مي كنند. ۴- قيمت گذاري راهبردي اگر به دنبال فروش سريع خانه خود هستيد ممكن است از قيمت گذاري راهبردي براي اطمينان از اينكه خانه شما سريع به فروش مي رسد استفاده كنيد. تخفيف دادن قيمت خانه از همان ابتدا با يك نرخ معين نسبت به فردي كه براي فروش سريع خانه به طور مداوم تخفيف مي دهد، يك مزيت قيمت گذاري به دست مي دهد. براي مثال اگر در هر ماه ۱ درصد افت قيمتي وجود داشته باشد و قصد شما اين باشد كه خانه را ظرف سه ماه به فروش برسانيد از همان ابتدا ۳ در صد تخفيف را كنار بگذاريد. بنابر اين اگر قصد فروش خانه با قيمت ۴۰۰هزار دلار در بازار را داريد بايد قيمت را در حدود ۳۸۸ هزار دلار قرار دهيد. البته ممكن است پيش بيني بازار مسكن دشوار باشد ، اما زماني كه اين كار را انجام مي دهيد، بدين معناست كه خانه خود را سريع به فروش رسانده ايد. ۵- بايد بدانيد كه خانه شما چقدر مي ارزد؟ با چند مشاوران املاك صحبت كنيد .توسط يك متخصص ارزيابي، يك برآورد قيمت داشته باشيد . مقايسه كنيد. خانه هاي مشابه را بررسي كنيد. روي هم رفته، اين اطلاعات به شما يك تصوير روشني از ارزش فعلي خانه شما مي دهد. ۶- كسر هزينه كميسيون از قيمت فروش اگر شما خود اقدام به فروش مي كنيد و مي خواهيد سريعتر اين كار انجام شود، نصف هزينه كميسيون را از قيمت فروش كسر كنيد . نرخ استاندارد كميسيون ۶ در صد است بنابراين قيمت خانه اي با ۳۰۰هزار دلار و ۳ در صد كميسيون در بازار۲۹۱هزار دلار تعيين مي شود. اگر خانه شما به فروش نرفت و شما تا پايان كار نياز به كمك يك مشاور املاك داريد ، بايد هزينه هاي كميسيون را تحت پوشش قرار دهيد كه اغلب منجر به بالا بردن قيمت فروش يا كاهش سود مي شود. ۷- ببينيد آيا واقعاً مجبور به فروش خانه در حال حاضر هستيد. اگر شما مايليد بهترين قيمت ممكنه را براي خانه خود تعيين كنيد و بازار محلي را به دست بگيريد، ببينيد، مي توانيد در فروش خود تاخيري بيندازيد. در غير اين صورت ، فروشندگان در بسياري از بازارها تمايل به پذيرش كاهش ارزش خانه خود ، بيشتر از آنچه كه تصور مي كردند ،دارند. كسادي بازار يا تغيير شرايط مي تواند شما را به نقطه اي برساند كه مجبور به فروش سريع خانه شويد. اما در مواقعي كه مجبور به نقل مكان نيستيد (و يا تا زمان بهبود بازار محلي خود مي توانيد خانه اي را اجاره كنيد)، صبر و شكيبايي بهترين گزينه است. اگر مي بينيد سود مورد انتظار خود را به دست نمي آوريد، نصب تابلوي ” براي فروش” دليل اين نمي شود كه نتوانيد نظرتان را تغيير دهيد .”اگر مي بينيد كه خريد و فروشي صورت نمي گيرد يا قيمت ها كاهش يافته است و شما فرصت كافي داريد، دور ماندن از بازار يك راه حل منطقي است. ارزيابي اوضاع بازار براي خريد و فروش اگر شما قصد فروش خانه و خريد يك خانه جديد را داريد نگاهي به بازار مسكن براي نقل مكان خود بياندازيد. “اين زمان مناسبي براي خريد است “.


ادامه مطلب
امتیاز:
بازدید:
[ ۲۵ تير ۱۳۹۶ ] [ ۰۵:۱۱:۵۱ ] [ afsaneh ] [ نظرات (0) ]

مسكن

هنگام خريد خانه، ملك يا ساختمان نكات بسيار مهمي وجود دارد كه برخي از آن‌ها را به صورت خلاصه و اشاره وار برشمرده‌ايم، اين موارد را در مواقع خريد ناديده نگيريد.

۱ – به هزينه‌هايي كه ممكن است هنگام خريد وجود داشته باشد توجه داشته باشيد مانند هزينه سند، دفتر ثبت اسناد، پايان كار، ماليات و كيسيون املاك.

۲ – ماده‌ها و تبصره‌هاي متن قرارداد و مبايعه نامه خريد را دقيق بخوانيد.

۳ – توجه به پايداري و مقاومت سازه ساختمان در برابر حوادث طبيعي و… داشته باشيد.

۴ – قبل از اينكه براي بازديد ملك يا آپارتماني برويد به تعداد واحدهاي كل ساختمان توجه كنيد. اگر ميخواهيد از مشكلات مديريت ساختمان دور بمانيد، تعداد مطلوب ۱۵ تا ۳۰ واحد است. كمتر از اين تعداد مديريت ساختمان را سخت كرده و تعداد بيشتر باعث شلوغي طبقات و راهرو‌ها خواهد شد.

۵ – به تعداد واحد‌ها در هر طبقه نيز توجه كنيد تعداد واحدهاي موجود در هرطبقه نيز اهميت دارد. مخصوصاٌ اگر واحد‌ها در هر طبقه كنار هم قرار گرفته باشند و درب آن‌ها نزديك به هم باز شود. بهترين حالت در مورد آپارتمان‌هاي چند واحدي در يك طبقه، آپارتمانهاي مقابل هم و يا نيم طبقه است. البته شكل ايده آل آن است كه در هر طبقه يك واحد باشد يا حداقل هر واحد در هر طبقه راهروي مخصوص به خود را داشته باشد.

۶ – يكي از مهم‌ترين جاهايي كه در يك ملك و ساختمان بايد بازرسي شود سيستم سرمايش و گرمايش آن مي‌باشد. حتما از شوفاژخانه يا موتورخانه بازديد نماييد و دقت كنيد كه موتورخانه داراي پنجره تهويه و اعلام حريق باشد همچنين به نفع شماست كه از سيستم‌هاي پيشرفته سرمايش و گرمايش استفاده شده باشد.

۷ – به نماي ساختمان توجه كنيد نماي ساختمان اولين چيزي است كه جلب توجه مي‌كند. نمايي كه هم دوام و هم زيبايي را با هم داشته باشد، انواع مختلف سنگ مانند گرانيت و… است ضمنا شستشو و تميز نگه داشتن آن هم ساده‌تر و كم هزينه‌تر است.

۸ – به ورودي ساختمان توجه كنيد. براي رفت و آمد بهتر بايد حداقل عرض استاندارد آن رعايت شود. اين مقدار حتما بايد بيشتر از ۱۱۰ سانتي‌متر باشد. عرض راه پله‌ها نيز بايد حداقل۹۰ سانتي متر باشد تا عبور و مرور به راحتي صورت گيرد.

۹ – به پله‌ها نيز توجه كنيد ابعاد استاندارد پله‌ها هم به كاهش خطرات و حوادث به خصوص براي كودكان و سالمندان كمك مي‌كند. يك پله استاندارد بايد حداقل ۳۰ سانتي متر عرض و ۱۸ سانتي متر ارتفاع داشته باشد. اما اگر ساختمان بالاي ۴ طبقه داشته باشد استاندارد‌ترين پله‌ها هم نمي‌تواند جاي آسانسور را در آن بگيرد.

۱۰ – به ورودي و خروجي پاركينگ‌ها توجه كنيد كه در زمستان به علت يخ زدگي موجب سرخوردن ماشين شما در حين بالا آمدن يا پايين رفتن نشود.

۱۱ – سعي كنيد خانه‌هايي با بيش از چهار طبقه بدون آسانسور را براي خريد انتخاب نكنيد چون حتي اگر در طبقات پايين باشيد و يا بتوانيد بالا و پايين رفتن روزمره را تحمل كنيد، ميهمان‌هاي شما و همسايگان محترمتان چنين تحملي را ندارند و حتي شما هم تحمل سر و صداي آن‌ها را نخواهيد داشت.

۱۲ – توجه به طراحي نقشه‌هاي معماري و كمك گرفتن از مشاوران و متخصصين اين رشته لازم است.

۱۳ – توجه به نوع كاربري در اصل سند يا مبايعه نامه داشته باشيد.

۱۴ – طراحي نقشه معماري به منظور حصول اطمينان از ارتباطات صحيح بين اجزاي مختلف هر
واحد از بلوك ساختماني، بر اساس اينكه ساختمان مسكوني يا اداري يا تجاري باشد مهم است.

۱۵ – حصول اطمينان از عدم اتلاف انرژي در ساختمان زيرا اتلاف انرژي به مرور زمان براي شما هزينه‌هاي زيادي خواهد داشت.

۱۶ – از ضد صوت بودن يا راههاي كاهش ورود صدا به داخل ساختمان اطمينان حاصل كنيد.

۱۷ – بازديد ملك يا ساختمان مورد نظر در چندين نوبت شبانه روز براي اطمينان از ديد، نوردهي و عوامل محيطي ديگر مهم است.

۱۸ – توجه به كيفيت ضروري‌ترين مايع زندگي يعني آب مصرفي و آشاميدني منطقه داشته باشيد.

۱۹ – توجه به فشار برق و ميزان كيفيت روشنايي، سيم كشي ها و مانند اينها داشته باشيد.

۲۰ – اگر قرار باشد فضايي بيشتر از بقيه نورگير‌تر باشد بهتر است اين فضا اتاق خواب‌ها و نشمين باشند. چون بيشتر ساعت عمرمان را در طول شبانه روز در اين منطقه از منزل مي‌گذرانيم و در مورد نور آشپزخانه هم دقت كنيم. بهتر است پنجره‌اي از خانه يا حداقل نورگير ساختمان در آشپزخانه وجود داشته باشد.

۲۱ – به جنس كفپوش‌ها دقت كنيد.

۲۲ – كابينتهايmdf در مقايسه با ساير انواع كابينت‌ها دوامي بيشتر همراه با زيبايي كافي دارند و مي‌توانيد در آشپزخانه‌هاي مدرن آن‌ها را ببينيد. مراقب باشيد كه تعداد كابينت‌ها و قرار گيري آن‌ها مناسب باشد.

۲۳ – به جنس پوشش ديوار‌ها نيز توجه كنيد. اگر رنگ استفاده شده، قابل شستشو باشد تا چند سال از رنگ آميزي و دردسرهاي آن در امان هستيد.

۲۴ – لوله‌هاي فاضلاب و آب بهتر است از جنس چدن و يا لوله پوليكاي فشار قوي انتخاب شده باشد تا احتمال صدمه به آن‌ها كمتر باشد.

۲۵ – وجود بالكن يكي از چيز‌هايي است كه ابتدا چندان مهم تلقي نمي‌شود اما به تدريج به اهميت آن پي مي‌بريد. فوايد و موارد استفاده بالكن بسيار است از خشك كردن لباس‌ها گرفته، تا گذاشتن دبه‌هاي ترشي و همين طور نشستن و چاي خوردن.

۲۶ – انباري هم يكي از ضروريات يك خانه مسكوني مطلوب است.

۲۷ – توجه به فشار گاز و كيفيت و چگونگي لوله كشي گاز در داخل ساختمان.

۲۸ -توجه به كيفيت وچگونگي لوله كشي آب در داخل ساختمان.

۲۹ – حصول اطمينان از نبود آلودگي صوتي و جلوگيري از انتقال صدا از بيرون به داخل ساختمان واز واحدي به واحد ديگر در ساختمان.

۳۰ – رعايت اصولي كه موجب تأمين بهداشت و رفاه وآسايش ساكنان ساختمان مي‌شود مانند طراحي درست پلان، پنجره‌ها، نورگير‌ها و…

۳۱ – تحقيقات محلي براي اطمينان از امنيت و رفتارهاي محيطي افراد محله.

۳۲ – حصول اطمينان از رعايت نكات ايمني در انشعابات و تاسيسات برق، گاز و آب ساختمان.

۳۳ – توجه به موارد دفع زباله و شيوه‌هاي دفع زباله مانند شوتينگ زباله در برج‌ها.

۳۴ – حصول اطمينان از رعايت نكات مربوط به حفظ محيط زيست و ممانعت از ايجاد آلودگي‌هاي زيست محيطي.

۳۵ – توجه به كيفيت و چگونگي نصب درب‌هاي ورودي، خروجي و داخلي.

۳۶ – حصول اطمينان از طراحي درست و اجراي صحيح عايقكاري‌هاي رطوبتي.

۳۷ – طراحي درست و اجراي صحيح عايقكاري‌هاي حرارتي، به منظور جلوگيري از تبادل حرارت.

۳۸ – حصول اطمينان از ايمن بودن ساختمان در مقابل آتش سوزي.

۳۹ – تعبيه وسايل اطفاي حريق، بسته به مورد از نصب كپسول تا لوله كشي اطفاي حريق.

۴۰ – پيش بيني هشدار دهنده‌هاي مورد نياز در ساختمان براي اعلام خطر به ساكنان در زمان‌هاي بروز خطر.

۴۱ – كنترل نقشه نماي ساختمان و اجراي آن‌ها چه از نظر ايمني چه از لحاظ حفاظتي.

۴۲ – كنترل نقشه‌هاي نماي ساختمان از نظر زيبايي و تناسب آن با محيط اطراف.

۴۳ – برسي و كنترل پرونده آزمايشگاهي مصالح مصرفي در سازه ساختمان.

۴۴ – كنترل جانمايي ساختمان و محل احداث آن، براي اطمينان از اينكه ساختمان روي گسل احداث نشده يا در مسيل قرار نگرفته است، مقاومت ساختمان در برابر زلزله و استحكام پايه‌هاي آن در مقابل نشست زمين، اقتصادي بودن ساختمان چه از لحاظ خريد و چه نگهداري و زيبايي كه شامل مواردي مانند نورگير بودن، خوش نقشه بودن و… مي‌شود.

۴۵ – اطمينان از وجود پله فرار و راه‌هاي خروجي ايمن و سريع در ساختمان‌هاي مرتفع و وجود چاه ارت و برق گير درچنين ساختمان‌هايي.

۴۶ – نمي‌توان نوع و نحوه مصرف مصالح ساختمان را بعد از تكميل شدن آن ارزيابي كرد و ساختمان مقاوم را پيدا كرد اما خوب است فاكتور‌هايي كه يك ساختمان را مقاوم مي‌كنند، بشناسيم. مثلاً در سازه فولادي، نوع اتصالات و نيز مهاربندي آن‌ها اهميت فراواني دارد. اما در سازه‌هاي بتني، چيزي كه مهم است نوع بتن مصرفي و نيز قطر ميلگردهاي استفاده شده در آن است. اگر بتوانيم طي زمان ساخته شدن از يك كار‌شناس قابل اعتماد مشورت بگيريم و اين اطلاعات را به دست بياوريم، موفق شده‌ايم ساختمان مقاومي را انتخاب كنيم، اما اگر نتوانستيم، كه معمولا هم چنين است، ناچاريم همين پرسش‌ها را از مالك بپرسيم و پاسخ‌هاي او را با يك كار‌شناس در ميان بگذاريم. يعني ناچاريم به ادعاي مالك اعتماد كنيم. اما نكته‌اي كه خود ما مي‌توانيم از لحاظ پايداري ساختمان در برابر زلزله كنترل كنيم، ابعاد ستون‌ها در طبقات مختلف و پاركينگ است كه آيا با توجه به تعداد طبقات و بار وارد شده از طرف آن‌ها، اين ستون‌ها جوابگو هست يا خير؟

۴۷ – در شهر‌هاي بزرگ اغلب مجبوريم آپارتمان‌هاي واقع شده در ساختمان‌هاي چند واحدي و بلندمرتبه را براي سكونت انتخاب كنيم. در اين صورت ممكن است بين افراد مختلف خانواده در مورد اينكه كدام طبقه مناسب‌تر است، اختلاف نظر پيش آيد.

۴۸ – اگر به سروصدا حساس هستيد و نمي‌خواهيد به هيچ عنوان زمان‌هاي حياتي استراحت در منزل را از دست بدهيد بهتر است از خير طبقه همكف و اول بگذريد چون سروصداي خودرو‌ها در پاركينگ و نيز دود آن‌ها، اين امكان را از شما خواهد گرفت.

۴۹ – سعي كنيد به طبقات بالا‌تر برويد كه مناظر زيباتري را نيز مي‌توانيد از پنجره‌ها تماشا كنيد. اما طبقات آخر نرويد چرا كه آنجا هم مشكلات خاص خود را دارد. مشكلات مربوط به پشت بام، بيشترين خرابكاري را در طبقه آخر به بار مي‌آورند. طبقات بالا‌تر يك مشكل ديگر هم دارند و آن اينكه امكان فرار اظطراري در موقع زلزله و آتش سوزي احتمالي، كمتر خواهد بود.

۵۰ – به پاركينگ‌ها توجه كنيد. وضعيت پاركينگ بايد به نحوي باشد كه هر خودرو طوري قرار بگيرد كه مزاحم توقف خودروهاي همسايگان ديگر نباشد و ورود وخروج به آن به سهولت امكان پذير باشد. مسلماً اگر در ورودي پاركينگ از نوع قابل كنترل از راه دور باشد، ايمن‌تر است. علت فقط در راحتي باز و بسته كردن در نيست متاسفانه سرقت خودرو‌ها در هنگامي كه راننده به قصد بستن در پياده شده، امر شايعي است.


ادامه مطلب
امتیاز:
بازدید:
[ ۲۵ تير ۱۳۹۶ ] [ ۰۵:۱۰:۲۱ ] [ afsaneh ] [ نظرات (0) ]

ساختن خانه

قصد داريد كه يك آپارتمان بسازيد؟ مي‌خواهيد خانه كلنگي‌تان را پايين بريزيد و به جايش يك خانه شيك و جديد بالا ببريد؟

خب اين كار نياز به مجوز دارد؛ مجوزي كه به شما اجازه مي‌دهد خانه قديمي را تخريب كنيد و خانه‌اي نو بسازيد. كم‌كم بايد باور كنيم كه خانه‌هاي قديمي‌ محله‌ها جايشان را به ساختمان‌هاي سربه فلك كشيده‌اي مي‌دهند كه روزبه‌روز تعدادشان بيشتر مي‌شود. شهروندان معمولا در فصل سرما سراغ گرفتن مجوز و پروانه ساختمان‌سازي مي‌روند و در فصل گرما سراغ ساخت و ساز. البته اين يك قاعده كلي نيست و مي‌توان در فصل‌هاي گرم سال هم سراغ گرفتن مجوز ساخت‌وساز رفت. اگر قصد گرفتن مجوز ساخت‌وساز از مديريت شهري را داريد مراحل رسيدن به مجوز ساخت‌وساز را در اينجا ياد بگيريد.

تصميم‌گيري

براي انجام هر كاري، تصميم‌گيري اوليه اهميت بسيار زيادي دارد. گام محكم برداشتن در اين مرحله، كمك زيادي در پيمودن ادامه مسير خواهد كرد. يادتان باشد كه براي ساختمان‌سازي مراحل مختلفي را بايد طي كنيد و در ضمن اين كار هزينه‌اي هم روي دوشتان مي‌گذارد. بد نيست بدانيد كه براي ساخت هر متر خانه جديد حدود ۵۰۰هزار تومان بايد هزينه كنيد. ته جيبتان را نگاه كنيد و بعد با حساب و كتاب تصميم بگيريد.

كجا برويم؟ چه ببريم؟

يك‌راست براي تشكيل پرونده بايد به شهرداري‌هاي هر شهر برويد. تهراني‌ها البته بايد به دفاتر خدمات الكترونيك شهر كه در محله‌هاي مختلف هستند مراجعه كنند. مداركي هم بايد همراهتان باشد؛ اصل و كپي سند ملك، كارت شناسايي مالك و برگه تسويه حساب عوارض شهرداري يادتان نرود كه با فراموشي اين مدارك به مشكل برخواهيد خورد. مدارك ديگر را بايد در مراحل بعدي تكميل كنيد.

بازديد از ملك شما

پرونده كه تشكيل شد، فعلا كار شما تمام است و بقيه مراحل تا اطلاع‌ثانوي برعهده مسئولان شهري است. آنها در گام سوم از ملكتان بازديد مي‌كنند تا ابعاد ملك، عرض گذر و بناي ساختمان بررسي شود. اين بازديد در صدور مجوز تعداد طبقه‌هاي ساختمان جديدتان مؤثر خواهد بود. مثلا اگر متراژ خانه شما از يك مقدار مشخصي كمتر باشد نمي‌توان مجوز بيشتر از ۴طبقه گرفت.

طرح تفصيلي تعيين مي‌كند

تهران هم‌اكنون داراي طرح تفصيلي است كه قوانين ساخت‌وساز در هر نقطه از شهر را در آن مشخص كرده‌اند. كارشناسان طرح تفصيلي در اين مرحله وارد عمل مي‌شوند تا مشخص كنند كه كاربري ملك در طرح جامع و تفصيلي پايتخت دقيقا چه چيز است. در اين مرحله مثلا ممكن است متوجه شويد كه خانه‌تان در طرح‌هاي شهري قرار دارد.

عقب‌نشيني ملك

احتمالاً خيلي‌ها نمي‌دانند كه در معاونت شهرسازي شهرداري‌ها، بخشي به نام «بروكف» وجود دارد. پرونده‌تان در اين مرحله به اين واحد تحويل داده مي‌شود تا مسئولان اين بخش، ميزان اصلاحي، ابعاد ملك جديد و ميزان عقب‌نشيني ساختمان جديدتان را مشخص كنند. خيلي‌ها نگران همين ميزان عقب‌نشيني هستند، بالاخره اين اتفاق باعث مي‌شود كه در ساختمان جديد متراژ خانه‌تان كمتر شود.

نقشه خانه را تهيه كنيد

حالا شما بايد آستين‌ها را بالا بزنيد و دست به‌كار شويد. مسئولان شهري، دستور نقشه ساختمان جديدتان را به شما تحويل مي‌دهند و شما به‌عنوان سازنده ساختمان وظيفه داريد كه براساس اين دستور، نقشه آپارتمانتان را به كمك مهندسان معماري تهيه كنيد. حواستان باشد كه اين نقشه همان نقشه فضايي به‌حساب مي‌آيد كه قرار است در آن زندگي كنيد، پس براي نقشه كشيدن سراغ مهندسان كار درست برويد.

رفع ايرادهاي نقشه

اگر نقشه‌تان مشكلي نداشته باشد كه هيچ، اما گاهي در اين مرحله، ايرادهايي به نقشه‌تان وارد مي‌شود كه در نهايت اصلاح آنها به نفع خود شماست. به هرحال شما بايد نقشه را براي اصلاح دوباره به مهندسان بسپاريد. يادتان باشد كه ممكن است اين مرحله، چندبار تكرار بشود. آنقدر اين رفت‌وآمدها ادامه‌خواهد يافت تا شما يك نقشه درست و بدون اشكال براي ساخت خانه جديدتان داشته باشيد.

عوارض‌ها را بايد بپردازيد

اين مرحله برايتان كمي‌گران تمام مي‌شود، چون بايد هم عوارض ساخت‌وساز را پرداخت كنيد و هم اگر قصد خريد‌تراكم را داريد، قيمتش را بپردازيد. در اين مرحله هم اگر پرداخت عوارض را به تعويق بيندازيد، صدور مجوزتان با تأخير مواجه خواهد شد. خيلي‌ها هستند كه كارشان به‌دليل مشكلات مالي در همين مرحله متوقف مي‌شود. آن حساب و كتاب اوليه براي همين موقع‌‌ها بود.

محاسبه‌هاي مهندسي

تمامي‌برگه‌هاي مهندسي دوباره مورد بررسي قرار مي‌گيرند تا محاسبه‌هاي پاياني هم انجام شوند. در اين مرحله تذكرهايي هم از سوي مسئولان شهري درخصوص رعايت مسائل مرتبط با بهينه‌سازي مصرف انرژي يا رعايت اصول اسكلت‌بندي ساختمان به شما داده مي‌شود. كم‌كم بايد خودتان را براي شروع عمليات ساخت‌وساز آماده كنيد. تذكرهاي شهرداري در اين مرحله را جديد بگيريد.

بفرماييد مجوز ساخت و ساز

اگر مراحل گفته شده را به‌طور مرتب طي كنيد مشكلي در گرفتن مجوز ساخت‌وساز نخواهيد داست. در اين مرحله مي‌توانيد مجوز ساخت‌وساز را از شهرداري‌ها تحويل بگيريد. البته تازه كارتان شروع شده است بايد سراغ مراحل اصلي ساخت‌وساز برويد. تهراني‌ها يادشان باشد كه اين مراحل گرفتن مجوز را بايد در دفاتر خدمات الكترونيك شهر بگذرانند.

۱۰مدرك براي گرفتن مجوز ساخت‌وساز

براي ساخت‌وساز نياز به داشتن مجوزي داريد كه توسط شهرداري‌ها صادر مي‌شود. براي گرفتن اين مجوز هم بايد كمي وقت بگذاريد و البته مدارك لازم را فراهم كنيد. مدارك لازم در طول زمان گرفتن اين مجوز -البته اگر مالك هستيد- به‌ترتيب عبارتند از: ۱- برگ تعهد نظارت ۲- برگ تعهد محاسب +نقشه‌هاي سازه (اجرايي) ۳- فرم تعهد كارفرما (مالك) تكميل و گواهي امضاء شده در يكي از دفاتر اسناد رسمي ۴- فيش‌هاي عوارض زير بنا، نوسازي سال‌جاري ۵- جواب نامه از اداره بيمه، مخابرات، آب و برق ۶- اصل و كپي سند مالكيت به نام مالك فعلي ۷- مجوز تهيه نقشه با مهر و امضاي طراح و تأييد واحد امور مهندسان ناظر شهرسازي ۸- تهيه پيش‌نويس پروانه توسط شهرداري، ۹- تكميل شناسنامه ساختمان توسط شهرداري ۱۰- اخذ امضاي پروانه (پيش‌نويس گيرنده، محاسب، مسئول فني وشهرسازي، معاون يا شهردار).

زمان اعتبار مجوز ساخت‌وساز

آمارهاي معاونت‌هاي شهرسازي شهرداري‌ها نشان مي‌دهد از ميان كساني كه براي ساخت و ساز، پرونده تشكيل مي‌دهند، حدود يك‌سوم تا مرحله كسب مجوز پيش مي‌روند و بقيه در ميانه راه از تصميمشان منصرف مي‌شوند. اما شهرونداني هم كه مجوز گرفته‌اند نمي‌توانند اين مجوز را در جيبشان بگذارند و هر وقت دلشان خواست ساخت‌وساز را شروع كنند. براساس قوانين مصوب براي شهرسازي، اعتبار مجوز ساخت‌وساز فقط ۲سال است و اين مجوز‌ها بعد از اين مدت تعيين شده باطل مي‌شوند. در ضمن اگر كلنگ احداث يك ساختمان جديد در شهر زده شود، مالك نمي‌تواند پروژه را تا هر وقت دلش خواست كش بدهد. زمان تمام شدن پروژه‌هاي ساختماني براساس متراژشان اعلام مي‌شود كه اگر مالك نتواند در اين مدت زمان اين ساخت‌وساز را انجام دهد، در ابتدا به او اخطار مي‌دهند و بعد هم مشمول عوارض تعويق مي‌شود.


ادامه مطلب
امتیاز:
بازدید:
[ ۲۵ تير ۱۳۹۶ ] [ ۰۵:۰۹:۱۰ ] [ afsaneh ] [ نظرات (0) ]

خانه و مسكن

گام اول

مراجعه به دفا‌تر خدمات نوسازي
فرقي نمي‌كند قصد تغيير چه كاربري‌اي را داشته باشيد. براي اين كار نخستين قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازي و ارائه درخواست است. فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملك و مالك پرمي‌كنيد. در اين فرم ذكر مي‌كنيد كه چه نوع كاربري‌اي به كاربري ديگر تغيير پيدا مي‌كند. مدارك اوليه خود را به دفا‌تر خدمات نوسازي مي‌سپاريد. پرونده شما از همان ابتداي كار، تمام مراحل را به‌صورت الكترونيك طي مي‌كند. براي تغيير كاربري ملك ۲ راه پيش رو داريد؛ تغيير كاربري از طريق تخريب و نوسازي و تغيير كاربري از طريق تغيير مجوز لازم براي آن. اغلب به‌دليل وجود بافت فرسوده در شهر و البته ملاحظات ديگري ازجمله گسترش فضاي عمودي ساختمان، راه‌حل اول براي تغيير كاربري ملك انتخاب مي‌شود.

گام دوم

بازرسي از محل
گام دوم از طريق دفا‌تر خدمات نوسازي برداشته مي‌شود. بازرسي از محل ملك، گام دوم است. در اين مرحله اظهارات ذكر شده در درخواست مالك با آنچه در بازرسي به چشم مي‌خورد مطابقت داده مي‌شود. بازرس در اين مرحله ديگر اطلاعات مورد نياز براي تأييد تغيير كاربري ملك را جمع‌آوري مي‌كند؛ از عرض معبر ملك گرفته تا شرايط اطراف ملك و موارد ديگر. در اين مرحله اگر ملك مورد نظر داراي تخلفي باشد، قبل از انجام هر مرحله ديگري به اين تخلف رسيدگي مي‌شود. برخي تخلفات براي رسيدگي به اداره معماري و شهرسازي استان ارجاع داده ‌شده و برخي از آنها توسط شهرداري منطقه و يا ناحيه برطرف مي‌شوند. اگر مالك براي تغيير كاربري قصد تخريب و نوسازي نداشته باشد بعد از بازرسي از محل، تكليف تغيير كاربري مشخص مي‌شود؛ اگر براساس ضوابط تعيين شده پهنه‌اي كه ملك در آن قرار دارد امكان تغيير آن كاربري را داشته باشد بعد از بازرسي از محل، مجوز لازم براي تغيير كاربري صادر مي‌شود.

گام سوم

صدور دستور نقشه
حالا كه بازرسي‌ها انجام شد وقت صدور دستور نقشه است. دستور اوليه براي تهيه نقشه ملك جديد با كاربري تعيين شده، توسط دفا‌تر نوسازي ارائه مي‌شود. در اين دستور نقشه با توجه به موقعيت ملك و فضاي شهري اطراف آن تعداد طبقات ساختمان جديد، سطح اشغال و كاربري آن تعيين مي‌شود. مالك اگر نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضي داشته باشد بايد قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسيدگي كند. دستور نقشه حدود كلي فضاهاي مختلف ازجمله نورگير و پاركينگ و… را مشخص مي‌كند. موقعيتي كه ملك در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثير زيادي روي اين دستور نقشه دارد؛ مثلا برخي از موارد همچون قرار داشتن در حريم بنايي باستاني، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتي نماي ساختمان مي‌شود.

گام چهارم

تهيه نقشه توسط مالك
مالك براساس دستور نقشه‌اي كه صادر شده است بايد براي تهيه نقشه اقدام كند. موارد ذكر شده در دستور نقشه براي كاربري جديد در طراحي نقشه ملك تأثير زيادي دارد؛ براي مثال ملكي كه كاربري آن به تجاري تغيير پيدا مي‌كند طبق دستور نقشه خود بايد به احداث پاركينگ و فضاي لازم براي ورود و خروج خودروي آتش‌نشاني و… توجه كند. در برخي از شرايط ازجمله تغيير كاربري ملك به كاربري‌هاي بهداشتي و نظير آن بايد مجوزهاي لازم از وزارت بهداشت و ديگر مراجع ذي‌ربط اخذ شود. در دستور نقشه به ملزومات اوليه براي هر كاربري مشخص، اشاره مي‌شود. مراجع ذي‌ربط در زمان ارائه مجوزهاي لازم هم به‌وجود اين ملزومات و رعايت آنها در طراحي كاربري جديد رسيدگي مي‌كنند. براي اين اخذ مجوز‌ها نيازي به مراجعه حضوري شما به اين مراجع نيست و مراحل به‌صورت خودكار در دستور كار قرار مي‌گيرد.

گام پنجم

صدور پروانه براي كاربري جديد
نقشه تهيه شده توسط مهندسان طراح و مالك به دفا‌تر خدمات نوسازي ارائه مي‌شود. بعد از بررسي كامل نقشه و جانمايي‌هاي انجام شده در آن، نقشه به تأييد كار‌شناسان دفا‌تر خدمات نوسازي مي‌رسد. درصورت وجود مشكل و مغايرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفا‌تر نوسازي، مالك بايد آن را اصلاح كند و مجددا به دفا‌تر ارائه دهد. حالا كه نقشه مورد نظر به تأييد كار‌شناسان رسيده است، مجوز نوسازي و تغيير كاربري صادر مي‌شود. مالك بعد از تأييدهاي نهايي از صدور مجوز مطلع مي‌شود. بد نيست بدانيد تمام مراحل كار در دفا‌تر خدمات نوسازي توسط سيستم مكانيزه و خودكار اين دفا‌تر انجام مي‌شود. براي مثال درصورت نياز به اخذ استعلام و يا اخذ مجوز از سازمان و ارگاني خاص، پرونده به‌صورت الكترونيك به آن مرجع ارسال مي‌شود و نتيجه آن استعلام هم به‌صورت الكترونيك به‌دست دفا‌تر نوسازي مي‌رسد.

گام ششم

نوسازي ملك با كاربري جديد
حالا كه مجوز لازم براي تغيير كاربري دريافت شده است، ملك موردنظر تخريب و ساختمان جديد با ويژگي‌هاي از پيش تعيين شده براي آن جايگزين ملك قديم مي‌شود. اغلب تغيير كاربري‌ها در ملك، با تخريب و نوسازي مجدد آن ملك روبه‌رو است؛ براي مثال ملكي مسكوني كه قرار است به ملكي تجاري تبديل شود، بايد شرايط لازم براي تبديل شدن به ملكي تجاري را داشته باشد. از تأمين فضاهايي مثل انبار گرفته تا محل بارگيري و پاركينگ و ديگر فضا‌ها كه در يك ملك مسكوني به آن نيازي نيست، از ملزومات ساختن يك ملك تجاري است. ۴نوع كاربري اصلي براي املاك در طرح تفصيلي شهر تهران تعريف شده است؛ مسكوني، تجاري و اداري، پهنه سبز و مختلط كه گزينه آخر شامل ملك‌هايي با چند نوع كاربري هستند. در طرح تفصيلي شهر تهران تمام اين كاربري‌ها براي تك تك املاكي كه در شهر تهران وجود دارند مشخص شده است و با مراجعه به نقشه اين طرح، مي‌توان از كاربري‌هاي مجاز براي ملك موردنظر اطلاعات خوبي كسب كرد.

براي تغيير كاربري كجا برويم؟

براي تغيير كاربري ملك بايد به دفا‌تر خدمات نوسازي ناحيه‌اي كه ملك در آن واقع شده است مراجعه كنيد. روال اصلي كار شما در اين دفا‌تر انجام مي‌شود. البته قبل از آن شايد مجبور به مراجعه به شهرداري براي پرداخت عوارض ساختمان خود باشيد و براي تكميل مدارك خود به مراجع ديگر هم مراجعه كنيد. درصورت تكميل مدارك مورد نياز و ارائه آن به دفا‌تر نوسازي، نيازي به مراجعه به محل ديگري نخواهيد داشت.

چه مداركي با خود ببريم؟

مدارك شناسايي مالك و يا نماينده قانوني او به همراه سند و مشخصات ملك را فراموش نكنيد. برگه تسويه حساب عوارض شهرداري و ماليات هم براي اخذ مجوز تغيير كاربري لازم هستند. تهيه نقشه ملك جديد و دريافت مجوزهاي لازم از سازمان‌ها و اداره‌هاي ذي‌ربط هم از ديگر مدارك مورد نياز براي تأييد درخواست تغيير كاربري است. البته مجوز‌ها و استعلام‌هاي لازم درصورت نقص در پرونده از طريق دفا‌تر خدمات نوسازي دنبال مي‌شوند.

چقدر خرج دارد؟

به‌طور قطع نمي‌توان هزينه‌اي مشخص براي دريافت مجوز تغيير كاربري تعيين كرد. بخشي از هزينه‌ها مربوط به عوارض و ماليات ملك هستند كه با توجه به موقعيت ملك و كاربري آن تعيين مي‌شوند. ارائه مجوز تغيير كاربري به عوامل زيادي بستگي دارد؛ مثلا متراژ ملك موردنظر، موقعيت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهري و ساختماني، موقعيت جغرافيايي و… در تعيين اين هزينه‌ها تأثيرگذار هستند. بد نيست بدانيد اخذ مجوز تغيير كاربري در هر منطقه و هر كوچه و خيابان از شهر با ديگري متفاوت است. حتي اين تفاوت هزينه‌ها در مورد ملك‌هايي كه در مجاورت هم قرار دارند هم ديده مي‌شوند.


ادامه مطلب
امتیاز:
بازدید:
[ ۲۵ تير ۱۳۹۶ ] [ ۰۵:۰۷:۵۳ ] [ afsaneh ] [ نظرات (0) ]

رهن واجاره

با نزديك شدن به نيمه دوم ارديبهشت ماه مالكان و مستاجران واحدهاي مسكوني به تدريج خود را آماده انجام نقل و انتقالات معاملات رهن و اجاره مسكن مي كنند و اين به معناي آن است كه تا چند وقت ديگر بازار معاملات اجاره مسكن حسابي داغ خواهد شد اما نكته حائز اهميت در اين خصوص روش هاي جديدي است كه در بازار اجاره مسكن در حال شكل گيري است و مبناي محاسبه تعيين قيمت اجاره واحدهاي مسكوني قرار مي گيرد. به طوري كه از سال گذشته تعدادي از مالكان واحدهاي مسكوني در بازار اجاره مسكن (كه تعداد آنها كم نيست)، به تعيين ميزان اجاره بهاي واحد مسكوني شان براساس متراژ روي آورده اند.

براساس فرمولي كه از سال ۱۳۵۱ در اكثر بنگاه ها و مشاوران املاك مبناي محاسبه تعيين قيمت اجاره بهاي واحد مسكوني قرار مي گرفت ابتدا ارزش واحد مسكوني براساس فاكتورهاي رايج تعيين مي شد و سپس ۲۵ درصد از قيمت ملك ميزان رهني بود كه مستاجر بايد پرداخت مي كرد. به عنوان مثال اگر آپارتماني ۵۰ متري ۱۰۰ ميليون تومان قيمت گذاري مي شد، موجر مبلغ رهن آن را حدود ۲۵ ميليون تومان در نظر مي گرفت كه البته در حال حاضر چون در معاملات املاك هر يك ميليون تومان پول رهن معادل ماهانه ۳۰ هزار تومان اجاره تعريف مي شود. در صورت موافقت مالك، مستاجر مي توانست با تبديل بخشي از پول رهن به اجاره ماهانه مطابق با توان خود واحد مسكوني را معامله كند. مثلا رهن ۲۵ ميليون توماني به صورت ۲۰ ميليون وديعه و ماهانه ۱۵۰ هزار تومان اجاره بها تبديل مي شد.

در فرمول جديد مالك قيمت رهن واحد مسكوني خود را براساس متراژ تعيين مي كند. به عنوان مثال اگر آپارتماني ۱۰۰ متري كه در منطقه اي از شمال شهر واقع شده با قيمت هر متر مربعي سه ميليون تومان، مالك آن براي رهن اين واحد مسكوني بابت هر مترمربع از آپارتمان درخواست يك ميليون تومان وديعه را مي كند. به عبارتي قيمت رهن اين واحد ۱۰۰ ميليون تومان تعيين مي شود. بنابراين همان طور كه مشخص است در مبناي قيمت گذاري هاي جديد ميزان رهن بسيار بيشتر از محاسبات قبلي است.

در اين خصوص مهران كه مديريت يكي از بنگاه هاي معاملات ملكي واقع در زعفرانيه را دارد، مي گويد: «اين نحوه محاسبه نرخ رهن و اجاره به يك فرمول تبديل شده و تقريبا از يك سال پيش به خصوص در مناطق شمالي شهر بيشتر مورد استفاده قرار مي گيرد».

وي گفت: «عوامل متعددي در اينكه چه قيمتي براي رهن هر مترمربع يك واحد مسكوني تعيين شود دخيل هستند. به عنوان مثال در مناطقي مانند زعفرانيه براي يك آپارتمان معمولي كه طراحي و امكانات خيلي خاصي ندارد قيمت ها بين متري يك ميليون تا يك ميليون و ۲۰۰ هزار تومان در نوسان است.

در مناطق اعيان نشين شهر به دليل اينكه غالبا ثروتمندان سكونت دارند بالابودن ميزان اجاره بها چندان اهميتي ندارد و بيشتر كيفيت و امكانات مدنظر مستاجران قرار مي گيرد. يعني ممكن است در برخي از مواقع قيمت رهن ملكي تا متري هفت ميليون تومان نيز برسد.

ناگفته نماند ملكي كه رهن آن هر مترمربعي هفت ميليون قيمت دارد قيمت خريد آن بين ۱۲ تا ۱۵ ميليون تومان براي هر متر تعيين مي شود. ضمن آنكه در اين مناطق حتي آرشيتكت سازنده واحد مسكوني در قيمت رهن موثر بوده و به عنوان شناسنامه آن معرفي مي شود.

در برخي از مناطق شهر قيمت ها از اصول خاصي پيروي نمي كند مثلا ما ملك ۲۷۰ متري را در منطقه زعفرانيه داريم كه قيمت رهن آن ۶۰۰ ميليون تعيين شده است».

يكي ديگر از مشاوران املاك مناطق مركزي شهر گفت: «در گذشته مشاوران املاك سعي مي كردند تا همواره فرمول يك چهارم را رعايت كنند و به اين طريق مي شد تا قدري قيمت هاي اجاره را كنترل كرد. هرچند تعيين مبلغ رهن براساس متراژ بيشتر در مناطق شمالي حاكم شده، اما كم كم در مناطق مركزي نيز اين موضوع در شرف اجرا است. در شرايط كنوني كمتر موجري براساس قيمت كل واحدش مبلغ رهن را تعيين مي كند اما در مناطق مركزي شهر كه بيشتر واحدهاي مسكوني از سطح كيفي يكساني برخوردار هستند قيمت هاي متري از ثبات بيشتري برخوردار هستند.

به عنوان مثال ما ملكي ۱۰۰ متري را در منطقه هفت تير به قيمت هر متر ۵۰۰ هزار تومان يعني ۵۰ ميليون تومان اجاره داديم كه اين مبلغ در بيشتر سطح منطقه يكسان است. اگر در بازار اجاره از معيار مشخصي براي تعيين نرخ اجاره استفاده مي شد هيچ گاه نرخ هاي سليقه اي كاربرد پيدا نمي كرد. وقتي كه در سال گذشته نرخ اجاره ۲۰ درصد افزايش داشته اتحاديه املاك چگونه مي تواند مالكان را مجبور كند تا اجاره هاي خود را فقط ۹ درصد افزايش دهند!؟ مسوولان بايد بدانند مالكان براي رسيدن به خواسته هاي خود در مدتي كوتاه راه هاي فرار را پيدا مي كنند. بهتر است مسوولان وزارت مسكن هرچه سريع تر بلوك بندي قيمت اجاره بها را اجرا كنند و در كنار طرح هاي بلندمدت طرح هاي كوتاه مدت را نيز به كار گيرند».


ادامه مطلب
امتیاز:
بازدید:
[ ۲۵ تير ۱۳۹۶ ] [ ۰۵:۰۶:۲۶ ] [ afsaneh ] [ نظرات (0) ]
[ ۱ ]
.: Weblog Themes By sitearia :.

درباره وبلاگ

نويسندگان
نظرسنجی
لینک های تبادلی
فاقد لینک
تبادل لینک اتوماتیک
لینک :
خبرنامه
عضویت لغو عضویت
پيوندهای روزانه
لينكي ثبت نشده است
پنل کاربری
نام کاربری :
پسورد :
عضویت
نام کاربری :
پسورد :
تکرار پسورد:
ایمیل :
نام اصلی :
آمار
امروز : 1
دیروز : 0
افراد آنلاین : 1
همه : 14
چت باکس
موضوعات وب
موضوعي ثبت نشده است
آرشيو مطالب
امکانات وب

سئو کار حرفه ای / رزرو هتل /  هتل اسپیناس پالاس / ثبت آگهی رایگان / هتل آزادی تهران / عکس پروفایل غمگین